SCPI
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Comment fonctionne le dispositif Pinel avec la SCPI ?

Investir dans l’immobilier sans effort et défiscaliser ? C’est possible avec la SCPI Pinel ! Ce placement qui trouve progressivement sa place dans le portefeuille des Français devient un outil incontournable pour gagner des revenus complémentaires issus de la pierre, tout en réduisant son IR. Du fait de ce double avantage, nombreux choisissent d’y placer leur argent. Mais connaissez-vous réellement son fonctionnement, ses avantages et ses pièges ?

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Les SCPI fiscales et l’imposition de l’investisseur

Les SCPI Pinel font partie de la famille de celles dites fiscales, tout comme les SCPI Malraux, Denormandie et de déficit foncier. Cela veut dire que les immeubles sur lesquels elles sont adossées sont exploitées au moyen de l’un de ces dispositif défiscalisants, permettant à celui qui souscrit aux parts de ces sociétés de réduire son propre impôt sur le revenu. C’est pourquoi, on dit qu’elles sont fiscalement transparentes.

Avant d’investir dans cette catégorie de placement donc, il convient de bien évaluer ses impôts, dans la mesure où toutes les SCPI à vocation défiscalisante ne génèrent pas la même rentabilité finale. Si vous êtes faiblement imposé, les conseillers en gestion de patrimoine vous recommanderont plutôt d’investir directement dans des SCPI de rendement.

 

Focus sur les SCPI Pinel

Voici comment fonctionne une SCPI Pinel : un exploitant spécialisé dans l’immobilier constitue un parc qui sera composé d’immeubles résidentiels destinés à la location. Le but est de percevoir des loyers qui seront convertis en dividendes à verser auprès de chaque porteur de parts.

Pour que ces immeubles soient éligibles au dispositif Pinel, ils doivent répondre à des critères bien précis : avoir été construits neufs, répondant aux exigences de la RT 2012 ou de la RE 2020, être labellisé BBC 2005 et situés dans les zones à forte tension locative. Celles-ci sont les suivantes : A Bis, A et B1. C’est la société de gestion qui endosse toutes ces missions.

Le dispositif Pinel requiert également une durée d’engagement fixe, qui est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, afin de permettre aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, de 18% ou de 21%. Attention, ce taux de défiscalisation pour des investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023 seront désormais de 10.5%, 15% ou 17.5%, sur les mêmes périodes d’engagement susmentionnées.

À ces contraintes s’ajoutent celles se rapportant au calcul du loyer des locataires. Ceux-ci ne doivent pas excéder un certain plafond (suivant les ressources de ces derniers et par zone). Cette mission revient à la société de gestion qui mettra ainsi en place toutes les stratégies nécessaires dans le but de délivrer le meilleur rendement – qui oscille entre 2.5% et 3% pour les SCPI fiscales.

 

Les limites de la SCPI Pinel

Les SCPI Pinel sont peu diversifiées du fait du choix limité des immeubles et de leur emplacement, en tenant compte des exigences susmentionnées. Ainsi, elles sont moins nombreuses à être proposées sur le marché. Si vous souhaitez donc investir dans ces perles rares, il vaut mieux toujours être à l’affût des dernières actualités sur l’ouverture à de nouvelles souscriptions.

Par ailleurs, en raison de sa propriété défiscalisante pour celui qui y souscrit, ce dernier doit s’engager à conserver ses parts pendant une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, selon les préconisations de la SCPI. Impossible de sortir avant terme afin de ne pas compromettre la réduction fiscale. De plus, la revente sur le marché secondaire est quasi inexistante : le nouvel acquéreur des parts ne pourra pas profiter de la réduction d’impôt, mais uniquement des loyers. Ce qui représenterait pour lui une perte de rendement substantielle.

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