Compte tenu de la baisse des fonds en euros depuis quelques années, les assurances ont été contraintes de mettre sur pied des comptes immobiliers dans leur contrat. Avec les investissements en immobilier qui étaient plus orientés du côté des SCPI, on a vu apparaître les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) qui sont également un produit de placement immobilier destiné aux particuliers. Quelles différences entre ces deux organismes immobiliers ? Quelle est la plus rentable ?
SCPI VS OPCI Deux structures assez différentes
Les SCPI ont été créés dans les années 1970 dont la fonction consiste à acheter des biens immobiliers pour les mettre en location. Les dividendes sont ensuite redistribués aux épargnants qui ont acheté des parts.
L’OPCI est assez récent puisqu’elle date de 2005. Elle a pour fonction d’investir dans les immeubles locatifs comme les SCPI. Mais son rôle ne s’arrête pas seulement dans l’achat des biens immobiliers, elle peut à la différence des SCPI investir dans la construction des biens immobiliers et acquérir des immeubles par le biais des sociétés. Ce qui laisse penser que les OPCI peuvent légalement prendre part à la construction, la rénovation et la réhabilitation des biens immobiliers.
Gestion des liquidités assez différente
L’OPCI est une capitalisation variable c'est-à-dire que les investisseurs qui ont acheté leur part ont le loisir de mettre fin à leur contrat et de sortir de l’organisme en demandant à l’OPCI de racheter leurs parts à la prochaine séance de liquidité. L’OPCI fonctionne donc avec un capital ouvert à liquidité intrinsèque. On procède à la valeur liquidative au plus deux fois par mois et au moins deux fois par an.
Avec les SCPI qui fonctionnent avec une capitalisation fixe, l’évaluation du patrimoine immobilier est généralement trimestrielle et non annuelle. Cette évaluation est réalisée par des experts de l’immobilier qui sont étrangers à la société.
Gestion du patrimoine assez différente
Pour un OPCI, les actifs du patrimoine immobilier doivent représenter au moins 60 % et au plus 90 %. Les possibilités d’emprunt des OPCI sont assez larges pour leur permettre d’acquérir des immeubles. En effet, les OPCI peuvent emprunter au moins 40 % de la valeur réelle du bien immobilier. Le cadre juridique ne permet pas aux SCPI d’emprunter à ce taux.
Mais dans l’investissement des valeurs immobilières, les chiffres publiés montrent clairement que les SCPI ont une valeur sûre de l’assurance-vie avec une régularité des rendements : 5,48 % en 2012. Ceux des OPCI sont aussi assez stables avec un rendement de 5,6 % en 2013.
