Un particulier a la possibilité de souscrire à des parts de SCPI sur un marché primaire, au cours de la création de la société et à chaque augmentation de capital. Il peut aussi en acheter sur le marché secondaire par le rachat des parts d'un associé qui a intention de les vendre. À ce niveau, il s’agit d’une transaction de gré à gré.
Le prix de la souscription
Le prix de souscription est en principe, constitué du nominal et d'une prime d'émission. Ce prix permet de faire l'amortissement des frais de constitution ainsi que des frais de recherche et d'acquisition du patrimoine immobilier. Le montant comprend également la commission de souscription. Il tient compte en outre de la valorisation des immeubles détenus par la SCPI, ceci pour respecter l'équité entre nouveaux et anciens souscripteurs. Il est bon de savoir que la prime d'émission équivaut à la différence existant entre le prix de souscription et la valeur nominale de la part.
Évaluation de la valeur vénale d’un immeuble
L’évaluation de la valeur vénale se fait par expertise indépendante. Un expert agréé par l'AMF est contacté pour cela. Pour une SCPI, on considère la valeur vénale d'un immeuble locatif comme le prix supposé qu'un investisseur accepterait de verser selon l’état de l’immeuble et du lieu de sa localisation.
Valeur de réalisation et de reconstitution de la SCPI
Quand on parle de la valeur de réalisation de la SCPI, il est question de la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. Quant à la valeur de reconstitution de la SCPI, il s’agit de la valeur de réalisation en plus de l'estimation des frais issus d’une éventuelle reconstitution de son patrimoine. Il faut comprendre simplement que la valeur de reconstitution d'une part est celle de reconstitution de la SCPI ramenée à une part.
Modalités de retrait et de cession de ses parts
S’il s’agit d'une SCPI à capital variable, l’associé souhaitant retirer tout ou une partie de ses parts peut faire une demande de remboursement des parts à la société de gestion. En ce moment, les modalités de remboursement dépendront de l'existence ou non de contrepartie. S’il y en a, le remboursement se fera en fonction du prix de la souscription en vigueur, en prenant en compte la commission de souscription. Dans le cas contraire, le retrait se fera à partir du fonds de remboursement, si un tel fond est prévu. Il est possible aussi de vendre ses parts sans que la société de gestion n’intervienne. Pour une SCPI à capital fixe, il faudrait absolument un acquéreur qui devra faire face à un droit d'enregistrement proportionnel de 5% en s’appuyant sur la base du prix de la part, avec un minimum de 25 euros.
