Achat des parts d’un SCPI par un particulier

Un particulier a la possibilité de souscrire à des parts de SCPI sur un marché primaire, au cours de la création de la société et à chaque augmentation de capital. Il peut aussi en acheter sur le marché secondaire par le rachat des parts d'un associé qui a intention de les vendre. À ce niveau, il s’agit d’une transaction de gré à gré.

crédit photo scpi

Crédit photo

Le prix de la souscription

Le prix de souscription est en principe, constitué du nominal et d'une prime d'émission. Ce prix permet de faire l'amortissement des frais de constitution ainsi que des frais de recherche et d'acquisition du patrimoine immobilier. Le montant comprend également la commission de souscription. Il tient compte en outre de la valorisation des immeubles détenus par la SCPI, ceci pour respecter l'équité entre nouveaux et anciens souscripteurs. Il est bon de savoir que la prime d'émission équivaut à la différence existant entre le prix de souscription et la valeur nominale de la part.

Évaluation de la valeur vénale d’un immeuble

L’évaluation de la valeur vénale se fait par expertise indépendante. Un expert agréé par l'AMF est contacté pour cela. Pour une SCPI, on considère la valeur vénale d'un immeuble locatif comme le prix supposé qu'un investisseur accepterait de verser selon l’état de l’immeuble et du lieu de sa localisation.

Valeur de réalisation et de reconstitution de la SCPI

Quand on parle de la valeur de réalisation de la SCPI, il est question de la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. Quant à la valeur de reconstitution de la SCPI, il s’agit de la valeur de réalisation en plus de l'estimation des frais issus d’une éventuelle reconstitution de son patrimoine. Il faut comprendre simplement que la valeur de reconstitution d'une part est celle de reconstitution de la SCPI ramenée à une part.

Modalités de retrait et de cession de ses parts

S’il s’agit d'une SCPI à capital variable, l’associé souhaitant retirer tout ou une partie de ses parts peut faire une demande de remboursement des parts à la société de gestion. En ce moment, les modalités de remboursement dépendront de l'existence ou non de contrepartie. S’il y en a, le remboursement se fera en fonction du prix de la souscription en vigueur, en prenant en compte la commission de souscription. Dans le cas contraire, le retrait se fera à partir du fonds de remboursement, si un tel fond est prévu. Il est possible aussi de vendre ses parts sans que la société de gestion n’intervienne. Pour une SCPI à capital fixe, il faudrait absolument un acquéreur qui devra faire face à un droit d'enregistrement proportionnel de 5% en s’appuyant sur la base du prix de la part, avec un minimum de 25 euros.

Comment se fait le transfert entre les compartiments de votre PER ?

Woman, Women, Office, Work, Business
Connaissez-vous les véritables avantages de votre Plan d’Épargne Retraite PER ? Citons parmi eux : sa portabilité, du fait de la possibilité de transférer vos encours d’un compartiment à l’autre. C’est-à-dire que si vous détenez un PER individuel et que vous devenez salarié d’entreprise, vous pouvez reloger votre épargne dans l’un des deux compartiments (PER collectif ou PER (Plan d’épargne retraite. Voici ce que vous devez connaître avant de réaliser votre transfert.

 

Les possibilités de transfert entre les compartiments

Vous pouvez migrer votre épargne d’un PER individuel (PERIN) à un PER collectif (PERCOL), et vice versa. Vous avez aussi la possibilité de reloger les encours de votre PERIN ou votre PERCOL vers un PER catégoriel (PERCAT), mais l’inverse, en principe, n’est pas autorisé.

Les encours du PERCAT ne peuvent être mobilisés que si vous cessez d’adhérer définitivement au contrat.

 

Attention aux frais

Les assureurs prélèvent généralement des frais pour ces opérations, mais ceux-ci ne dépassent pas 1% du montant total du capital. Si votre contrat est âgé de plus de 5 ans, ce transfert ne génère pas de frais.

 

Les possibilités de transfert d’un PER à l’autre

Il se pourrait que vous soyez amené à déloger vos encours de votre PER actuel – par exemple parce qu’il prélève trop de frais, ou qu’il est peu rentable, ou encore parce que l’assureur se retrouve dans une situation de précarité financière. Vous choisissez alors de replacer votre épargne dans un autre PER, ce qui est tout à fait réalisable en adressant une demande dans ce sens à votre assureur. Des frais s’appliquent, et vous devez vous renseigner à l’avance, peu importe l’ancienneté de votre contrat.

Afin d’éviter ces désagréments, il vaut mieux s’accorder le temps nécessaire pour réaliser les différents comparatifs et ce, avant même l’ouverture de votre Plan. Les rendements des fonds en euros sont disponibles – et ne subissent généralement pas de fluctuation, à la différence de ceux des unités de compte. Prenez également le temps d’analyser les performances de votre assureur avant de décider de souscrire aux placements qu’il propose.

 

Quid du transfert de l’assurance-vie dans un PER ?

Presque tous les Français ont une assurance-vie et celui-ci fait d’ailleurs partie des placements qu’ils choisissent pour préparer leur retraite également. L’assurance-vie compte parmi ses avantages, la flexibilité des conditions de sortie, à la différence du PER. Cependant, l’épargnant qui souhaite réellement bloquer son épargne afin d’anticiper efficacement son départ à la retraite pourra la transférer dans un PER. Cela concerne notamment les contrats de plus de 8 ans, conformément aux dispositions de la loi PACTE) [...]

Le marché immobilier à Genève

Genève est la capitale de la Suisse, une ville agréable à vivre, dotée d’un joli cadre de vie. Genève connaît un franc succès en ce qui concerne le marché immobilier de luxe. Il s’agit des résidences d’exception qui font partie des meilleures ventes en Suisse. Avant de repérer les meilleurs biens de prestige à Genève, découvrons d’abord le marché immobilier dans cette (https://www.barnes-international.com/fr/vente/suisse/geneve/) [...]

Pourquoi faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant ?

Businessman, Arrow, Profit, Rise
Le conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) est aussi appelé « architecte patrimonial » puisqu’il étudie, analyse et aménage l’ensemble de vos actifs et passifs. Le but est de rentabiliser et valoriser votre patrimoine en fonction de différentes circonstances. En effet, pourquoi faire appel aux services de cet expert ? Définition du CGPIAvant d’aller plus (la relation s’établit sur le long terme) [...]

Les dernières publications