Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) constituent un des investissements des plus plébiscités par les Français. Le principe pour un investisseur est qu’il achète des parts d’un parc immobilier. Grâce à ces investissements, les SCPI peuvent investir dans d’autres immeubles. Les loyers reversés à la SCPI permettent de rémunérer les parts des investisseurs. Ce parc immobilier est constitué par la société de gestion, est diversifié. En effet, les biens sont répartis entre bureaux et commerces (pour les SCPI de rendement) et géographiquement entre Paris et sa région et les grandes villes de Province.) Cette diversification permet, contrairement à l’immobilier classique, de mutualiser le risque locatif. Un autre avantage est la facilité de gestion. La société de gestion prend en tout en charge que ce soit l’entretien des biens ou les réparations et gros travaux, il n’y a aucune trésorerie.
Si ce placement reste un des meilleurs du marché, il comporte cependant quelques inconvénients qu’il est important de connaitre. Il faut donc porter une attention particulière aux frais et à la fiscalité que ce placement engendre.
Les frais de gestion
Une commission de souscription est à inclure dans le prix de souscription. En règle général, elle vacille entre 5 % et 12 % du montant investi. Il est donc important d’être sûr que la société de gestion prend en charge cette commission.
L’on peut ajouter une commission de gestion. Elle peut être annuelle ou trimestrielle et représente 8 à 10 % des revenus de la SCPI. Elle est retenue des revenus locatifs.
Enfin, il existe des frais de cession de 4 à 8 % hors taxes du prix de vente.
Attention cependant, les frais de gestion de la SCPI sont pris à la sortie et non à l’entrée. Ainsi, il est avantageux de garder ses parts au minimum 8 ans pour amortir ses frais et être rentable.
Un produit fiscalisant
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, les revenus que vous verse la société de gestion sont des dividendes. Ceux-ci sont donc imposés au titre des revenus fonciers. Ainsi, ces revenus viendront s’ajouter à votre base imposable. Afin de diminuer cet effet fiscalisant, il est donc avantageux d’investir en SCPI par emprunt. En effet, vous bénéficiez ainsi de l’effet de levier du crédit dont le principe est que les intérêts d’emprunt viennent se déduire de vos revenus. Les dividendes seront alors peu fiscalisés.
La SCPI est dite produit fiscalisant aussi puisqu’elle dispose d’une trésorerie qui lui sert à investir dans de nouveaux placements dont les revenus seront incorporés à votre base imposable.
Il est donc important de bien se renseigner sur les différentes sociétés de gestion du marché et prendre connaissance des différents frais inhérents à cet investissement. La plupart des SCPI prennent en charge ces frais. Enfin, si vous êtes déjà fortement imposé il est conseillé d’investir par emprunt.
